Profituri..., pierderi...

La un imobil-stil, ma refer la fostele case si vile boieresti, s-au putut obtine in aceasta prima jumatate de an profituri investionale de 20-50%. Dar au fost cazuri cand o astfel de constructie si-a marit sustantial profitabilitatea, vanzandu-se post-reamenajare cu un profit chiar si de peste 75%. Si as mentiona ca a fost o practica des utilizata acolo unde nu s-a achizitionat respectiva constructie cu scopul daramarii si ridicarii unui bloc de locuinte sau a unui imobil de birouri (din motive de neputinta a obtinerii unor indicatori urbanistici mai mari, de stare a solului s.a.m.d.).

De asemenea, am remarcat ca sunt unii comentatori, mai mult ori mai putin avizati (si sau...interesati direct ?) care anunta cu nonsalanta ca vor fi " foarte multi investitori in terenuri" care vor pierde. Sa ne intelegem, e vorba doar de exceptii, de cei care au luat pur si simplu speculativ o anume suprafata de teren, mai mica sau mai mare, in ideea ca "s-a auzit..." ca pe acolo trece o sosea sau se face acolo un aeroport etc. Sau de o anume lacomie sau fortare a pietei pe o anume zona, de catre unul sau mai multi detinatori de terenuri cointeresati si intelesi in a mari artificial pretul acelor terenuri, chestiuni soldate si cu "tepe". Sunt cateva zone din sudul tarii, inclusiv din judetele din aproprierea Bucurestiului, in care detinatorii chiar si dupa parcelare nu pot vinde terenurile la pretul de achizitie. Astea sunt totusi exceptii, e si masura unor proaste decizii, "dupa ureche"..., fara apelare la specialisti.

Dar pana la a lansa astfel de afirmatii cu caracter general e cale lunga. Terenurile sunt si vor fi vedeta tranzactiilor imobiliare in Bucuresti si in tara. Si asa vor fi. "Garantat 100%"!

Partidele analizeaza, reanalizeaza, "decapiteaza" sau reinstaleaza... Si NOI (in 4 luni) !

Vin alte alegeri, la toamna, prin noiembrie, din cate se pare. Deocamdata, partidele analizeaza si reanalizeaza rezultatele lor la "localiada". Pe ici, pe colo, mai si "decapiteaza" sau reinstaleaza conduceri ce au realizat scoruri electoriale sub procentele obtinute de partidul respectiv.

Pentru Senatul Romaniei si Camera Deputatilor se va vota pentru prima data prin vot uninominal si in colegiile electorale parlamentare trasate de noii "baroni" locali, in speta Presedintii Consiliilor Judetene. De urmarit. Pentru ca, la noi, intrepatrunderea realizata in cei aproape 19 ani de la Revolutia din 1989, intre politic si economic este mai mult decat pregnanta si, indeobste, economicul e subsidiar politicului. Iar tranzactiile imobiliare s-au dovedit a fi un domeniu economic foarte drag politicienilor (nu numai de acum, de la alegerile locale...).

"Cine cu cine?"...va guverna tara, PNL cu PDL, PSD cu PNL, PDL cu PSD si...vreunul dintre "suporterii de ocazie" (PNG, PRM, UDMR, nu zic de PC pentru ca e deja inregimentat la "caruta" PSD, ca si-n 2004 sau de vreo posibila surpriza ce ar putea apare, gen PIN )?... La cat s-au aliat, raliat, re-aliat un partid cu altul de-a lungul timpului acesta capitalisto-"struto-camilo..." ce Dumnezeu mai e in tara asta, plus la cat s-au perindat politicienii de la un partid sau altul, chiar mai conteaza? Poate ca da...Depinde. Pentru ca fiecare roman, dincolo de toate, are interesul unui trai mai bun, cat mai nestresant, intr-un stat care sa nu-l "sufoce" taxe si birocratie, cu o legislatie coerenta si care sa aiba interes si respect pentru cetatean si orice proprietate a sa, indiferent de venitul cetateanului, nationalitate, sex, convingeri politice s.a.

EI analizeaza si reanalizeaza acum. NOI, in 4 luni, in noiembrie, cand (iar) votam.

"In momente de criza, trebuie chibzuinta". Dar cand ne e bine, ce facem, ne indatoram...pe viata!?

...Oare ce se poate intampla in cazuri precum al unei garsoniere luate pe credit cu 80.000 EUR in 2007 si care azi se mai tranzactioneaza la ceva mai mult de 50.000 EUR intr-un cartier obisnuit din Capitala, daca un client ajunge in imposibilitate de a mai plati (iar numarul acestora e in crestere), ce va face atat cetateanul acela si in ce situatie se va trezi banca, de unde-si recupereaza banii?... Asta daca doar banii de recuperat ar fi problema! Ar fi, poate, de vazut si meditat la ce tragedii au fost la americani de curand si, iata, sunt probleme mai mici ori mai consistente cam peste tot in acest paienjenis al piatei imobiliare la nivel european.

Desi piata constructiilor e-n crestere la noi si se estimeaza o crestere a sa pana la un nivel global de aprox 13 miliarde EUR, iar cel mai profitabil segment va fi tot al constructiilor noi de locuinte si birouri, super-optimismul si incetatenitul "in sus" (referitor la preturi) sunt deja istorie, de ordinul trecutului (apropriat...). E adevarat, asa cum zice si actualul Presedinte al Uniunii Nationale a Patronatului Roman, M.P.Milut (el insusi detinator al unui mare producator de materiale de constructii ("Prefab", in judetul Calarasi, la Modelu), “cererea este in prezent de peste 600.000 de locuinte si apartamente noi, din care putem construi doar 30.000- 40.000 locuinte anual”, adica inca exista cerere peste oferta. Dar nici vorba sa se mai asimileze de piata tot ce se livreaza, ba as remarca faptul ca sunt unele proiecte noi ce stau pe piata de mult timp si nu s-a vandut mai nimic din ele. Nu ar fi exclus chiar sa apara cateva falimente in domeniu...

Cat despre piata locuintelor vechi, am mentionat deja intr-o postare anterioara situatia. Reiterez ca, actualmente, numarul de tranzactii imobiliare cu astfel de locuinte a ajuns la aproximativ 25%, corespunzator cu ce s-a intamplat in prima jumatate a anului trecut (o spun din piata, in deplina cunostinta de cauza, de la munca efectiva si am informatii certe din foarte multe agentii imobiliare bucurestene privind chiar o scadere si mai accentuata a acestui numar de tranzactii). Iar despre inasprirea conditiilor de accesare a creditelor de catre populatiei nu cred ca e cazul sa mai comentam prea mult, tendinta europeana la nivel de creditate a juns si la noi....

De vazut si ce se va intampla cu initiativa ANPC, care doreste adoptarea unei legi prin care bancile sa fie obligate la comisioane comisioane fixe, iar contractele de creditare sa fie echitabile. E de urmarit daca, astfel, vor ajunge (in sfarsit!) bancile sa nu mai pacaleasca pe beneficiarii creditului (comisioane la vedere si fixe pe durata derularii imprumutului, taxe aiuristice "grele", contracte prezentate cu o saptamana inainte si studiate, nu situatia in care creditatului i se vara sub nas vreo 30 de pagini la semnarea cumpararii imobilului...s.a.m.d.).

In orice caz, ceva mai multa chibzuinta si, as zice si sublinia, ceva mai mult bun simt, referindu-ma la atitudinea in imobiliare intr-o atare situatie de la noi, atat din partea romanilor, in genere, cat si din partea guvernantilor, n-ar strica...

Comisia Europeana: cel mai MIC nivel de incredere in economia Romaniei...

Comisia Europeana a concluzionat ca Romania se afla la cel mai mic indice de incredere, din punct de vedere economic, din ultimele 12 luni calendaristice (in cifre, indicele acesta este 102,9 puncte). Inca o chestie de rau augur pentru ansamblul evenimentelor socio-economice si politice din acest an (fatidic? ...si pentru cine?...) 2008.

Acest indice de incredere in economie e calculat ca urmare a raspunsurilor date de managerii companiilor din statele membre UE. El indica pesimismul ori optimismul mediului de afaceri in evolutia economiei nationale a tarii respective, in perioada studiata. Perceptia v-a-v de economia unei tari e influentata de modul cum evolueaza preturile, cursul de schimb, situatia pe pietele financiare internationale si interne s.a.

Dupa ce Guvernul liberal...social-democrat (ba chiar socilalist, in anumite privinte si decizii, adica ordonante / legi), doar e clar ca PSD l-a tinut in viata..., a "aruncat" in acest an in economie multe promisiuni, vorbe "de duh" fara acoperire in "vistierie", unele chiar care se modificau in decurs de 1-2 zile, functie de...interese, cantiatatea de prostie (scuze, dar n-am alt termen) a unuia sau altuia dintre functionarii guvernamentali (ori chiar ministri) si/ sau chiar aproprierea datei alegerilor locale, iata ca si chiar onor maria-sa Guvernul, de la primul ministru la ministrul muncii constata ca, in fapt, nu (prea) mai e "bunutul" la vistierie, s-a cam umplut paharul pentru "cresteri salariale", "100% crestere a punctului de pensie", "carute de bani pompate electoral", "scutiri de plata a datoriilor pentru...unul sau altul" etc. Pai, stimabililor, daca nu mergem si cu productia si productivitatea "in sus", ce facem? Adica, ce faceti dvs?!
...Faptul ca a fost si o atentionare ferma din partea UE pare sa-i fi consitentizat si pe guvernantii nostri de ce se intampla, realmente, in si cu economina noastra.

Dupa ce a mintit Sindicatele, momindu-le cu o crestere de 8% (de la 500 lei, la 540 lei) a salariului minim pe economine, acum, Guvernul da inapoi. Nu ca la "taxa de prima inmatriculare", re-botezata dupa protestele masive ale cetatenilor in "taxa de mediu" si modificata apoi cu "ajutorul" amenintarii UE, acum banii chiar mergand in cehstiuni legate de mediu!, ci in cel mai pur stil balcanic: "ti-am zis ca-ti dau, dar...acum, n-am!"
Si ce mai se gudura si Ministrul "banilor", Vosganian, ca "economia duduie"s.a. Acum, tot domnia vine sa ne spuna ca "o sa avem recolta mare anul asta, nu se va simti ca a crescut pretul la gaze cu 20%" . Dle ministru, "da' cu calul ce-ati avut?"

In primul rand, se uita sau se eludeaza cu buna stiinta celelalte cresteri substantiale care se vor simti si mai pregnant in urmatoarele luni..., care se pot constitui intr-un adevarat tavalug de pierderi in buzunarele romanilor (deja energia termica e cu 12,5% mai mare de cateva zile, urmeaza inevitabil influnetele in pretul alimentelor, la intretinere etc).
In al doilea rand, tot la mila publica si la a...Domnului sa tinem tara asta? In speranta ca, oricum, trimit romanii bani din "afara" si "da Dumnezeu ploaie si malai" sta mintea si politica dvs? Mai treceti, domnilor, poate..., si la o analiza serioasa, la ce se intampla in economia reala romaneasca, in consonanta si cu ceea mondiala si reverberatiile ei in Romania, meditati putin si la inclusiv piata imobiliara, la cresterea mare a datoriilor si numarului restantierilor bancilor. Etc!

...Sa ne mai aducem aminte de "sunt bani foarte multi de pensii" si apoi..., la vreo cateva saptamani, "de la sfarsitul anului trebuie sa scoatem niste miliarde de la vistierie, nu vor mai fi bani de pensii"? Ca si acum, "n-avem bani de cresterea salariului minim, cum v-am zis anterior, asta e" ?! Sau de sutele de ordonante de guvern cu care s-a guvernat aceasta jumatate de an in Romania, mai multe decat numarul legile trecute prin Parlament ("tinut" in priza de Guvern si cu fel de fel de scandaluri politice si politicianiste)? Parlament care a muncit efectiv in acest an...40 de zile (cred ca e caz unic in lume, ar trebui sa intre in Guiness Book!)...

Cam tot ne vin cartonase galbene...directe de la UE, pe diverse teme (justitie, birocratie, taxe smecheresti si aiuristice, fonduri europene fie neconsumate, fie escrocate etc), precum si indirecte (medii de afaceri)...

Ce blocuri turn au construit chinezii si...uite ce se va construi in capitalele E.A.U. si Rusiei !

Chinezii, pe baza noilor tehnologii, au construit fel de fel de "ciudatenii" arhitecturale moderne, precum imaginea din stanga...

Am trait s-o vedem (ma rog, urmeaza) si pe-asta: blocuri turn rotitoare (imaginea din dreapta)!...

Acest prim imobil de acest fel, denumit "turn dinamic", va avea apartamente cu suprafete ("dupa buget"..., logic) de la 124 la 1.200 mp, iar preturile de tranzactionare vor fi de 3,7-36 mil USD, iar inaltimea va fi de 420 mp, pentru cele 80 de etaje ale sale. El se va ridica in capitala Emiratelor Arabe Unite, Dubai.

Prin comanda vocala, apartamentele se vor invarti efectiv in jurul axei verticale de beton a imobilului, realizand o rotire de 360 grade intr-un interval de timp de o ora pana la 3 ore. Practic, in aceeasi camera, se poate lua micul dejun la rasaritul soarelui, iar cina se poate servi la apus de soare. Pentru un astfel de imobil "inteligent" si "ecologic" se utilizeaza energia eoliana a 79 de generatoare instalate intre etaje.
Italienii vor fi cei care vor asambla elementele prefabricate (in orasul Bari), iar construirea ca atare va fi de aproximativ sase ori mai rapida decat a unui bloc-turn tip zgaraie-nori "normal".

Apoi, pe aceleasi principii, se va ridica un al doilea astfel de zgaraie-nori, in capitala Rusiei, la Moscova si, din cate se pare, va urma New-York-ul.

Scadere substantiala a pretului locuintelor in cartierele Bucurestiului

Ceea ce specificam in ianuarie, s-a intamplat. Au scazut nu numai numarul tranzactiilor imobiliare in Bucuresti (si in tara, dupa toate datele vehiculate...), cat si pretul la care se tranzactioneaza. Mai ales la cele la bloc.

Era si logic, era si timpul...!

Exemple (confort 1, toate) ? Iata cateva... :

Garsoniere in Titan sau Drumul Taberei..., de la preturi de tranzactionare de peste 70.000 EUR, acum sunt foarte multe oferte, cereri putine si abia se vand la preturi sub 60.000 EUR (cu rare exceptii).

In zonele Stefan cel Mare-M.Bravu-Iancului, la apartamentele de 2 camere, pentru blocurile construite dupa 1978, preturile de vanzare sunt sub 100.000 EUR, in conditiile in care la inceputul anului ajunsese la 125.000-130.000 EUR. Pentru imobile construite anterior cutremurului din 1977, scaderea de pret este si mai mare.

Preturile au scazut sensibil si la apartamentele mai mari, de 3 si 4 camere. De exemplu, in Drumul Taberei sau Th.Pallady sau Alexandriei (Rahova), apartamente de 3 camere se vand cu preturi de 100.000- 110.000 EUR sau chiar mai putin, la blocuri vechi.

...Si trendul se mentine.

Terenurile si mita, cuvinte des utilizate in alegerile incheiate duminica (cu tururile 2 si 3)

...Prin urmare, s-au incheiat, in sfarsit, alegerile.

Ca mai niciodata, imobiliarele, mai precis terenurile au fost o miza fantastica pentru alegerile pentru functia de Primar in multe localitati si cea de Presedinte din multe judete. Evident, insotite de mita electorala oferita de candidati si primita cu nonsalanta de localnici (ca au mai fost si vesnicii flotanti de ocazie, e alta treaba...). S-au carat oamenii cu masini, cu tractoare, cu carute sau cu...momeala "milionului electoral", dupa prosperitatea zonei...

Acum, autoritatile locale au front de lucru, cum se zice. Ideea e sa se si realizeze ceva din duimul de promisiuni facute in campanii, in folosul cetatenilor si localitatilor. Ca afacerile in administratia locala pe "ochi frumosi", bani si procente (!...) n-o sa dispara, indiferent de cei care au fost alesi, se stie...

Nu e nimeni atat de naiv care sa creada asta.

Maine (...!? 1990, parca s-a ales special !): turul 2 la alegerile locale, cele mai "IMOBILIARE" din istorie

Ce-o sa fie...maine la "localiada" ? Stanga..., dreapta...?! In orice caz, faptul ca votul uninominal si-a facut aparitia si in Romania pare de bun augur. Poate doar cu exceptia ca, pentru alegerea presedintelui Consiliului Judetean, ar trebui sa se aleaga din doua tururi; altfel, se ajunge la situatii de genul celei de la Bihor, unde cineva de la PNL a castigat cu (parca) aproximativ 25%...Ce reprezentativitate are un astfel de presedinte, care nu are majoritatea votului cetatenilor, adica peste 50% + 1 dintre cetateni sa fi fost de acord cu programul si ideile sale?

In orice caz, alegerea zilei de 15 iunie, cu reverberatii la...1990, prima mineriada, ar putea avea un anume impact. Ramane de vazut inspre ce se va indrepta vointa electoratului roman, mai ales in Capitala si in cele 4 sectoare: stanga...sau dreapta? Desi, pare-se, ca aliantele nu mai tin cont de doctrina, de apartenenta la stanga ori dreapta din punct de vedere politic, ci de interese. Inclusiv imobiliare (sau...mai ales!), in Bucuresti si in judetele limitrofe, Ilfov, Giurgiu, Calarasi s.a.

Vom trai si vom vedea. Mai e o zi...

PS: ...oare ce s-a intamplat in turul unu, in atatea zone rurale (inclusiv asa-zisele orase, proclamate astfel de pe timpul impuscatului...), acolo unde presa, mai ales televizunea, n-a avut echipe de transmisie? No comment.

Fabricile, fostele zone industriale din Capitala, locatii pentru viitoare blocuri noi

Continua achizitia de fabrici in Bucuresti cu scopul dezvoltarilor imobiliare ulterioare.

Investitorii au platit zeci de milioane de euro pentru a achizitiona terenurile fostelor intreprinderi comuniste. S-au platit pentru terenul Laromet din cartierul Bucurestii Noi peste 77,5 mil EUR, pentru Tricodava investitorii au achitat 42 mil EUR si, de asemenea, fosta intreprindere bucuresteana Electroaparataj a costat 60 mil EUR. Rezultatul va consta in aparitia a inca 8.000 de apartamente noi ce vor fi construite si (ar fi bine...) livrate pe piata imobiliara a Capitalei.

Randament pe "rezindential" considerat atractiv: 6,5 %. De la 100%...75%...50%..., 6,5 % e "atractiv"!?

Inca se mai considera ca in Romania exista randamente bune pe segmentul imobiliar rezidential. Actualmente, la noi exista randament de 6,5%, in raport de 5,5% cat e la englezi. Realmente, 1% in plus inseamna "ceva", desigur...

Cand unui britanic, venit sa investeasca-n "imobiliare" in Romania, ia-i fi zis ca la noi sunt...chiar si 100% pe "rezindential", te considera nebun, mai-mai sa fuga... Dar, lamurindu-se, ramanea. O tempora!

...S-au dus de mult vremurile alea. Acum, e supermultumire si cu 6,5%! Dar cand n-o mai fi nici atat? Dar cand vor apare si falimentele...? Ca deja e ca la masini, abunda de "reduceri de...x %, pana la data de...", mai "o clanta in plus" s.a., doar-doar o sa se mai agate un cumparator...

In prezent, piata imobiliara bucuresteana cuprinde pana la 8.000 de locuinte disponibile, cererea fiind de 130.000 locuinte. Asta la nivel de "as vrea...", dar cati au, real, "cu ce", sunt mult, mult mai putini, asa ca realitatea cererii e alta. Avand in vedere situatia tot mai dificila a obtinerii creditului, atat pentru dezvoltator, cat si pentru cumparatorul locuintei (sau...speculantilor, inca destui...), ajustari de preturi si greutati in promovarea si vanzarea efectiva a locuintelor noi deja se simt.

Si...se si vad !